董士君，西南财经大学中国金融商议院博士生

　　彭龙，东南大学经济经管学院表露、原西南财经大学副校长

　　原文出自：《金融阛阓商议》2024年第12期

　　一、序言：房地产阛阓的“蝴蝶效应”

　　在经济学的复杂丛林中，房地产阛阓的波动如同蝴蝶振翅，其影响可能激发宏不雅经济的弘远风暴。次贷危险，这场发祥于好意思国房地产阛阓的金融风暴，不仅重创了好意思国经济，也对专家金融阛阓形成了深切的影响。本文将深入议论好意思国在次贷危险后如何通过政策和阛阓妙技支吾风险，以及这些履历对中国房地产阛阓的启示。同期，商议好意思国D.R. Horton公司如何通过禁止杠杆率、纯真诊疗地皮储备来穿越周期，风暴追思后仍然是好意思国最大房地产商，进一步“把问题摸透、把枢纽找准、把对策找实”，为本文提供见微知类的实际视角。

　　二、好意思国房地产泡沫的形成与闹翻

　　①政策与阛阓的双重奏。在克林顿和小布什的总统任期内，提高住宅自有率成为政策的中枢标的。一系列政策的推动，加上东说念主口增长和住户收入的提高，为房地产阛阓的茂密奠定基础。可是，跟着房价的握住高涨，钞票效应推动了耗损支拨的加多，也为泡沫的形成埋下了隐患。

　　②购房需求与典质贷款证券化的“双刃剑”。住宅投资成为好意思国住户风趣的资产建树选项，而影子银行、MBS、CDO等金融立异居品提高了购房群体的资金支援力度。这些金融器用在推动房地产阛阓茂密的同期，跟着好意思国住房空置率和房价房钱比等多项料到攀升，好意思国房地产阛阓迎来了从有序茂密到泡沫的拐点，并为泡沫的闹翻埋下了伏笔。

　　三、好意思国如何支吾房地产泡沫闹翻？

　　①好意思联储的政策支吾：流动性的“实时雨”。次贷危险爆发后，好意思联储通过公开阛阓操作和贴现窗口等传统器用缓解阛阓着急。跟着危险的加重，好意思联储创造了一系列临时货币政策器用，以改善细分金融阛阓的流动性勤快。举例，好意思联储于2008年3月拓荒按期证券假贷便利（TSLF），打破以买卖银行径中枢的央行终末贷款东说念主职能，运转向非银金融机构提供流动性。当形态利率一经波及零利率下限时，为进一步扩大货币政策的刺激力度，2008年11月，好意思联储施行量化宽松（QE），平直下场购买典质贷款关系资产或长期国债，不仅有用镌汰长期限利率，还为阛阓注入了信用和信心。

　　②好意思国国会与财政部的政策支吾：经济的“强心剂”。好意思国国会与财政部密集出台多个法案刺激经济发展。代表性法案包括2008年2月推出《2008年经济刺激法案》，主要用于个东说念主退税和买卖地产投资补贴；2008年10月推出《2008年热切经济领略法案》，主要为扶持房地产、汽车、金融机构而新刊行的无担保债务提供担保；2009年2月奥巴马政府就任后推出《2009年好意思国复苏与再投资法案》，主要加多政府投资，对冲私东说念主支拨减少．.....上述多项刺激的总限制跨越1.46万亿好意思元。同期，2008年9月，好意思国财政部还启动货币阛阓基金临时担保规划。该规划由财政部对通盘央求加入该规划并合适条目的货币基金提供担保，资产净值低于0.995好意思元（即“破发”）时财政部担保将被触发，这一机制谛视了金融阛阓流动性风险，与当今国内拓荒的金融领略保险基金具有“不约而同之妙”。

　　四、好意思国房地产阛阓风险责罚如何影响房企主体？

　　D.R. Horton，好意思国最大的住宅拓荒商之一，在次贷危险中遴选了一系列次序以支吾阛阓变化。从大举并购膨大，到开源节流支吾地产泡沫闹翻，再到业务平时化并重启拿地，D.R. Horton的发展过程为其他房企提供了珍视履历。

　　①杠杆与现款流经管。房企需要重视自身杠杆率与现款流的合理管控，以保险行业的长期安谨慎康发展。D.R. Horton在次贷危险中通过严格禁止欠债率和保握富裕的现款储备，成效渡过危险，最高时刻2009年资产欠债率仅为66%，显赫低于国内房企平均资产欠债率水平。

　　②地皮储备策略。在阛阓低迷时刻，房企不错通过出售地皮来往笼现款流，并在阛阓复苏时恰当加多地皮储备，以支吾往常阛阓需求的加多。这也与好意思国地皮政策关联，按照好意思国地皮政策，房企一般签定金左券（省略15%）就能拓荒。危险时刻，D.R. Horton弃取主动爽约，承担定金损失，同期字据那时政策定金计为亏蚀时还能取得现款退税补贴，给公司留住了字据阛阓地方纯真颐养地皮储备的空间。

　　③阛阓充分阐扬作用。D.R. Horton纯真选拔股权或者债权融资器用，大举膨大时刻通过刊行股票召募资金，2009年次贷危险后，成效刊行低利率可转债。同期，握续字据阛阓变化纯真诊疗经营策略，包括刺激销售、削减成本、优化居品线等，并与老本阛阓积极疏浚，有用进行市值经管，提高股票价值。

　　五、政策参考：从好意思国履历到中国启示

　　①房地产行业的“杠杆均衡术”。房地产行业算作强周期性行业，房企本人需要重视自身杠杆率与现款流的合理管控，以保险行业的长期安谨慎康发展。行业把持部门也应尽快优化房地产行业监管主体轨制，合理管控行业杠杆水平。

　　②阛阓与政府的“双重奏”。在行业下行期，阛阓“无形的手”与政府“有形的手”同等重要。次贷危险爆发后，好意思国政府一揽子政策似乎起到了立竿见影效率，但长期来看，政策并未针对特定房企出台“保主体”次序，房企现款流改善很猛进度上来自出售住宅与地皮存货、取得税收优惠、善用老本阛阓取得阛阓支援。政府的变装在于创造一个公说念通达的阛阓环境，而非平直箝制阛阓。

　　③地皮轨制改良的“新篇章”。国内房企奉行“高盘活”策略，政府依赖地皮财政，是我国城镇化水平快速提高时所带来的特定产物。安妥新式城镇化发展趋势和房地产阛阓供求关系发生要紧变化新地方，加速建立“东说念主、房、地、钱”身分联动机制，深入鼓励地皮轨制改良，提高地皮身分派置效率，是鼓励房地产阛阓安谨慎康发展的枢纽。

　　④货币财政刺激的“短期与长期”。通过货币财政刺激托底经济总需求是危险期间的短期必要之举，但长期来看，必须依靠新质分娩力的迭代来开脱地产拉动经济增长的旧模式。现时我国经济已由高速增长阶段转向高质料发展阶段，发展新质分娩力是推动高质料发展的内在要乞降重要效用点。

　　六、结语：从好意思国次贷危险到中国房地产阛阓的往常

　　好意思国次贷危险为中国房地产阛阓提供了珍视的履历和训诫。在房地产阛阓的波动中九游体育娱乐网，咱们需要愈加提防风险经管，优化政策支吾，以及推动阛阓的健康发展。通过深入分析好意思国的履历，咱们不错更好地贯通房地产阛阓的复杂性，并为中国房地产阛阓的往常发展提供指引。